Suspensão de leilão de imóveis rurais

O edital chegou com a data, a hora e o nome da sua fazenda em uma linha, e embaixo um valor que não paga nem as benfeitorias. Ou veio a carta do cartório: quinze dias para pagar tudo.

Leilão marcado não é fazenda vendida. Entre o edital e o martelo há formalidades a cumprir, e cada uma delas pode falhar: intimação que não chegou à pessoa certa, avaliação feita de gabinete, lance abaixo da metade do valor. Quando falha, cabe pedir a suspensão do ato ou a anulação do que já foi feito. O que quase ninguém faz é abrir o processo para conferir.

Dr. Henrique Rodrigues responde pelo escritório, que fica em Goiânia. Em caso com data marcada o trabalho não começa pela petição: começa pela leitura dos autos e da matrícula, porque é ali que está o fundamento — ou a confirmação de que ele não existe, e aí o caminho é outro.

O seu leilão é judicial ou de cartório?

São dois caminhos, e a defesa muda inteira. No judicial há execução, penhora, avaliação — feita em regra pelo próprio oficial de justiça, e só por perito quando o bem exige conhecimento técnico — e edital de praça: existem autos para ler e um juiz para apreciar o pedido de suspensão. No extrajudicial não há juiz: com alienação fiduciária, o cartório de registro de imóveis intima o produtor a pagar em quinze dias e, vencido o prazo, o banco consolida a propriedade em seu nome e marca dois leilões.

Para saber qual é o seu, peça a matrícula atualizada. Penhora averbada com número de processo é judicial; alienação fiduciária em favor do banco é o caminho do cartório. Atrás dos dois está a cobrança que o banco levou para a Justiça, ou a que ele nem precisou levar.

O que trava um leilão — e por que a lei deixa

Leilão é ato formal, e formalidade que falha derruba o ato. Confere-se primeiro a intimação. O executado precisa ser cientificado da penhora, da avaliação e da data do leilão, esta com pelo menos cinco dias de antecedência. Se o imóvel é do casal, o cônjuge também é intimado. Havendo hipoteca de outro credor, ele entra na lista. Papel deixado com empregado na porteira pode sustentar pedido de nulidade.

Depois vem o valor, porque o lance mínimo nasce da avaliação. Laudo que ignora pivô, curral, cerca ou café formado joga o imóvel para baixo, e a praça sai por fração do que vale. Cabe impugnar e pedir nova avaliação. Lance inferior à metade do valor avaliado é preço vil quando o edital não fixou preço mínimo, e a lei não admite arrematação por preço vil.

Há ainda o que não pode ser penhorado. A Constituição, no art. 5º, XXVI, protege a pequena propriedade rural trabalhada pela família contra penhora por dívida da atividade produtiva; o tamanho se mede em módulos fiscais, que variam de município para município. A sede onde a família mora pode ser bem de família, protegida pela Lei 8.009/1990. E máquinas e produção têm regra própria, que às vezes derruba parte da penhora sem tocar no imóvel.

Por fim, a conta pode estar errada. Cédula de crédito rural segue o Decreto-lei 167/1967 e as normas do Manual de Crédito Rural do Banco Central; taxa diferente da pactuada ou encargo sem previsão no título mudam o valor que sustenta a praça. E, enquanto o bem não é arrematado nem adjudicado, ainda cabe remir a execução, pagando o valor atualizado da dívida.

Os primeiros dias depois que o edital chega

Agora o que vale é juntar papel e medir o tempo. Nada disso é jurídico: é serviço de arquivo, e é o que permite a alguém dizer algo útil sobre o seu caso no dia seguinte, em vez de pedir vista dos autos e esperar mais uma semana.

Prazo não espera. Os embargos à execução correm em quinze dias, e a impugnação da avaliação tem prazo próprio, aberto quando o laudo entra nos autos. Perder um deles não fecha todas as portas, mas fecha as mais diretas.

• Anote o dia em que o papel chegou à sua mão: é dessa data que se conta prazo.
• Tire a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis.
• Ache no edital o número do processo, as datas das duas praças e o valor mínimo de cada uma.
• Não assine nada que banco, leiloeiro ou intermediário apresentar nesse intervalo.

Da leitura dos autos ao pedido de suspensão

Primeiro a leitura: processo inteiro no caso judicial, matrícula e contrato no caso de cartório. A intimação foi válida? A avaliação é de quando? A dívida bate com o que está na cédula?

Depois o parecer, por escrito: o que dá para tentar, com que fundamento e em que prazo — inclusive quando a leitura mostra que sai melhor renegociar as condições com o banco do que discutir a praça.

Então a medida: embargos, impugnação da avaliação, pedido de suspensão da praça ou ação anulatória do leilão extrajudicial com pedido de liminar. Nenhuma delas tem resultado garantido, e quem disser o contrário está vendendo.

Leilão suspenso sem tratar a dívida volta a ser marcado. Por isso o passo seguinte costuma ser esticar o prazo do que se deve, para que a próxima parcela não recomece tudo.

O que ter em mãos quando a data já está marcada

• Edital do leilão ou a carta de intimação do cartório
• Matrícula atualizada do imóvel, dos últimos trinta dias
• Cédula de crédito rural, CPR ou escritura com alienação fiduciária
• Número do processo e o comprovante da intimação recebida
• Laudo de avaliação, se já juntado no processo
• CCIR, ITR e notas de produtor de quem trabalha a área