Serviço

Inventário e regularização de patrimônio rural

Para o herdeiro que toca a fazenda, mas o nome na matrícula é de quem já morreu — e nada anda enquanto isso não se resolve.

A fazenda ainda está no nome do seu avô. Ele morreu há vinte anos, seu pai morreu depois, e ninguém abriu inventário. A família continuou plantando e todo mundo sabe qual pedaço é de quem. Aí aparece uma venda, ou um custeio que pede a terra em garantia, e no papel nada é seu.

Enquanto o inventário não sai, a terra é do espólio. O comprador desiste, o banco recusa a garantia, o cartório devolve o registro. E o ITCMD não espera: na maioria dos estados a multa por atraso começa a correr dois meses depois da morte, e o imposto costuma ser calculado pelo valor de hoje, não pelo da época.

Aqui o inventário rural anda junto com o que vem grudado nele: matrícula que não fecha com a cerca, gleba de posse sem escritura, georreferenciamento pendente, CCIR e ITR atrasados. Sem isso resolvido, a partilha até se assina, mas não se registra.

Em resumo

Prazo para abrir o inventário: dois meses da morte; passado ele, entra multa no ITCMD.
Cartório só resolve com herdeiros maiores, capazes e de acordo. O resto vai para a Justiça.
Sem georreferenciamento, CCIR e ITR em dia, o registro barra a partilha.
Inventários de pai e avô com os mesmos herdeiros podem correr num processo só.

O que emperra inventário de fazenda e não emperra o de apartamento

Herança urbana tem endereço, matrícula e valor fácil de achar. Fazenda tem cerca velha, divisa em córrego que mudou de lugar, gleba comprada no recibo e mapa que ninguém atualiza desde o avô.

Os travamentos se repetem, e quase todos são de papel:

Abrir o inventário assim é possível. Terminar, não. Essas pendências correm em paralelo ao processo, inclusive acertar o CAR sem parar a lavoura, que costuma ser a mais rápida de destravar.

Matrícula que descreve a área por marcos que já não existem.
Condomínio informal: cada irmão ocupa um pedaço, o registro mostra todos donos de tudo.
CCIR vencido, ITR sem declarar e CAR pendente, cada um em um órgão diferente.
Herdeiro que morreu no meio do caminho e deixou os próprios herdeiros para assinar.

Por que o cartório de imóveis devolve a partilha

O registro tem duas travas. Continuidade: cada transferência encaixa na anterior, sem buraco na corrente de donos — se falta o inventário do avô, o do pai não entra. Especialidade: o imóvel precisa estar descrito de um jeito que só possa ser aquele, e divisa em pé de aroeira não passa.

Somam-se as exigências próprias do imóvel rural: planta e memorial descritivo georreferenciados e certificados pelo Incra, CCIR válido e prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios. O georreferenciamento é exigido para partilhar, desmembrar ou transferir área rural, depende de fila no Incra e de acordo dos confrontantes, e é o item que mais atrasa a conclusão.

Cartório ou Justiça, e em que ordem se faz

A via é definida por lei. Herdeiros maiores, capazes, de acordo e sem testamento: cabe escritura pública no tabelionato de notas, com advogado no ato (CPC, art. 610). Havendo incapaz, testamento ou disputa, o caminho é judicial. O prazo de abertura é de dois meses contados da morte (CPC, art. 611); perdê-lo não impede o inventário, mas dispara a multa prevista na lei estadual do ITCMD. Quando os herdeiros são os mesmos, o inventário do avô e o do pai podem ser cumulados num só.

O primeiro trabalho, porém, não é jurídico: é de conferência. Matrícula atualizada de cada área, escrituras, recibos e contratos de gaveta comparados com o que a família de fato ocupa. Quase sempre sobra terra sem papel e falta papel para terra. Só depois a partilha é escrita e levada a registro. Na ordem inversa, ela volta com nota de exigência.

Mapear herdeiros e separar o que é registrado, o que é posse e o que é de terceiro.
Definir a via, apurar o ITCMD e checar as isenções e reduções da lei estadual.
Nomear inventariante e, se a lavoura não pode parar, pedir alvará para vender safra ou renovar custeio.
Tocar em paralelo o georreferenciamento, o CCIR, o ITR e o CAR.

Dividir sem criar o próximo problema

Dar a cada herdeiro uma fração ideal de tudo é rápido de escrever e caro de desfazer: no ano seguinte ninguém vende, hipoteca ou arrenda sozinho, e volta a dependência de assinatura que travou a família na primeira vez. Partilha de fazenda se desenha olhando água, sede, estrada, reserva legal e aptidão do solo. Cem hectares de várzea não são cem hectares de encosta.

Se a família quer manter a área inteira e produzindo, costuma ser caso de reunir a terra numa holding rural em vez de fatiar matrícula. E quem ainda está vivo pode resolver a passagem antes, em vida, para o próximo inventário não começar do mesmo jeito que este.

O que buscar antes de abrir o inventário

Certidão de óbito de cada falecido, inclusive a do avô.
Certidão de matrícula atualizada de cada área, tirada agora no registro de imóveis.
Escrituras, contratos e recibos das áreas que nunca foram registradas.
CCIR vigente e os recibos de entrega do ITR dos últimos cinco anos.
Certidão de casamento dos falecidos e dos herdeiros, com averbação de divórcio.
Recibo do CAR e a planta georreferenciada certificada pelo Incra, se houver.

Perguntas frequentes

Meu pai morreu faz vinte anos e nunca abrimos inventário. Ainda dá?

Dá. Não existe prazo que impeça abrir depois, e a herança não vai para o Estado por causa da demora. O que muda é o custo: a multa do ITCMD já corre, o imposto costuma ser calculado sobre o valor de hoje e não sobre o da época, e herdeiro que morreu no caminho traz o próprio inventário junto.

Tem uma área que meu pai comprou no recibo e nunca passou escritura. Entra no inventário?

Entra o direito que ele tinha: a posse e o contrato, não a propriedade registrada. O caminho depois depende de quem vendeu. Se a corrente de donos está inteira e o vendedor ou os herdeiros dele aparecem, cabe cobrar a escritura na Justiça. Se ninguém aparece e a posse é antiga, mansa e sem contestação, o caminho é a usucapião.

Um dos meus irmãos não quer assinar nada. O inventário para?

Não para, muda de lugar. Cartório só funciona com acordo de todos. Sem isso, o inventário corre na Justiça: o juiz nomeia o inventariante, decide o que está em disputa e homologa a partilha ainda que um herdeiro discorde. Já o herdeiro que apenas some é citado no processo, e a falta de resposta dele não trava o andamento.